ll mercato immobiliare pare essere immune dalla crisi economica scatenata dal coronavirus. Da marzo ad oggi le prospettive dell’economia sono peggiorate radicalmente, parecchie aziende sono in crisi e soltanto gli interventi dello Stato hanno sinora tamponato l’emorragia di perdite di posti di lavoro. Eppure i prezzi del mattone in Europa e nel mondo non scendono. Anzi, ci sono casi di aumenti importanti, come il +10% dei prezzi medi in Germania, e ci sono notevoli timori di una bolla negli Stati Uniti, dove i prezzi sono saliti a un ritmo sorprendente.
In Italia
In Italia la casa rimane il bene rifugio per antonomasia nonostante la violenza con cui la recessione si sta abbattendo sulla nostra economia.
L’emergenza sanitaria ha avuto un forte impatto sul settore immobiliare frenando il mercato. Nel frattempo, però, la voglia di acquistare casa non sembra sopirsi, anzi. In molti casi sale l’esigenza di cambiare casa per preferirne una più grande (i lockdown hanno sicuramente cambiato le prospettive della vita in casa) con una maggiore richiesta di soluzioni con giardini o terrazzi e una preferenza per le abitazioni fuori dai confini cittadini, dove è possibile trovare case più ampie, grazie ai prezzi più contenuti, e dotate di spazi esterni. Costrette a rimanere in casa durante il lockdown, le persone si sono interrogate sugli spazi in cui risiedono e spesso si sono guadate attorno per cercare potenziali migliori alternative. Per chi lavora da casa, magari in aziende che hanno deciso di fare un uso prolungato dello smart working anche dopo l’emergenza, è diventato fondamentale trovare spazi nuovi adatti non solo a viverci ma anche a lavorarci.
Adesso si preferiscono metrature più ampie e spazi più vivibili per lavorare in autonomia o in smart working. Si prendono in considerazione inoltre zone fino a oggi meno richieste: aree semi centrali e prima cintura. Per la voglia di rivedere gli spazi interni, poi, aumentano le richieste di ristrutturazioni, sfruttando l’ecobonus per la riqualificazione energetica, con detrazione del 110 per cento previsto nel decreto rilancio. Si cercano, dunque, open space, giardini e terrazzi: soprattutto case e villette, ossia case indipendenti.
Oltre la metà delle ricerche immobiliari riguarda trilocali e quadrilocali. Si registra un incremento dello stock di mono e bilocali in vendita, mentre crolla la disponibilità di case con più di cinque locali. Il lockdown dunque ha fatto rivalutare agli italiani l’importanza di una casa ampia, e svalutare leggermente quelle ad uso investimento o per fini turistici.
In tutto ciò, le agenzie specializzate stanno potenziando gli strumenti digitali per consentire di effettuare alcuni passaggi della compravendita a distanza, in primis le visite. Ad esempio, oggi è possibile prenotare una visita in diretta video con il proprietario dell’immobile disposto a farci fare un tour virtuale della sua casa.
L’INCENTIVO DEI TASSI BASSI
La pandemia di COVID-19 sta provocando massicce conseguenze sui mercati finanziari e sull’economia. Sono in molti perciò, tra investitori, proprietari, potenziali acquirenti e locatori, a chiedersi: come sarà il mercato immobiliare dopo l’emergenza coronavirus? La crisi porterà a un aumento o piuttosto a una diminuzione dei prezzi immobiliari?
Esiste una spiegazione globale per la straordinaria tenuta del mercato immobiliare. La prima ragione è legata alle politiche monetarie indulgenti con cui le banche centrali stanno sostenendo le economie devastate dalla crisi. I tassi d’interesse sono tornati ai livelli minimi dello scorso autunno rendendo sempre più economico indebitarsi per comprare
20% del PIL
Il settore immobiliare rappresenta il 20% del PIL del nostro Paese. A seguito del lockdown e dalla conseguente crisi economica, tuttavia, i volumi nel settore residenziale risultano oggi inferiori del 20% rispetto al 2019. La stessa riduzione viene registrata nel segmento del commercial real estate, con un volume di investimento parti a 5,9 miliardi di euro al 30 settembre 2020. Nel commercial real estate, il settore uffici si conferma al primo posto con il 45% dei volumi di investimento. Seguono il retail (17%), la logistica (14%), gli alberghi (12%).
Secondo gli esperti del settore, verranno penalizzati gli immobili in cattive condizioni con conseguente aumento sul mercato di quelli in disuso (e una probabile correzione delle quotazioni in questa fascia). Gli uffici, inoltre, dovranno essere ripensati in chiave smart working, sottolineando ancora di più la sicurezza e la salute dei lavoratori. Queste le previsioni degli oltre 200 imprenditori e manager presenti al 28° forum di Scenari Immobiliari. La maggioranza (44%) di imprenditori e manager intervistati si esprimono positivamente verso un incremento moderato delle compravendite residenziali nel 2021 e solo un (34%) verso una situazione di stabilità.
L’INCIDENZA DELLE MISURE ANTICRISI
Altra ragione della tenuta del mercato immobiliare sta nelle misure di sostegno ai redditi delle famiglie che i governi hanno introdotto, evitando così che la crisi travolgesse tutti e contenendo il rischio di insolvenze sui mutui, sfratti e tutto ciò che è inerente alla crisi abitativa. La domanda è cresciuta del 15 per cento rispetto al periodo anteriore al lockdown; così come la richiesta di ville che, in questi mesi di lavoro post Covid, è cresciuta del 15 per cento.
Secondo le informazioni attuali, non sono ancora stati rilevati sviluppi insoliti. Kai Enders, membro del consiglio di amministrazione della Engel & Völkers AG, effettua una valutazione differenziata del mercato e stima la situazione come segue: “la pandemia del Coronavirus sta modificando alcune dinamiche di mercato, portando in breve termine a uno slittamento sulle conclusioni di acquisto, ma nel lungo termine non ridurrà la domanda sugli immobili. Per molti anni, la domanda di spazio abitativo ha superato la scarsa offerta di immobili in molte città e regioni. Questo trend fondamentale non cambierà in modo significativo anche nella situazione attuale, poiché le motivazioni legate all’eccesso di domanda continueranno a sussistere”.
La ragione per cui la crisi non sembra influire particolarmente sui prezzi immobiliari è presto detta: anche in questo periodo, gli immobili non perdono per gli investitori il loro potenziale di attrattiva. Una casa di proprietà rappresenta pertanto uno stabile investimento anche in tempi di crisi.
Prezzi in calo
Il real estate è uno dei settori più lenti a subire i contraccolpi delle crisi improvvise, proprio come quella causata dal coronavirus. Con la seconda ondata e la conclusione del mese di ottobre, i dati raccolti da Immobiliare.it (www.immobiliare.it) hanno rivelato negli scorsi mesi un leggero calo generalizzato in tutta Italia, comprese quelle regioni in cui i costi delle case stavano ricominciando a salire.
«Se alla prima ondata chi aveva un immobile in vendita aveva reagito congelandone il prezzo, in attesa di comprendere come si sarebbe evoluta un’eventuale crisi economica, i numeri dimostrano che con la nuova emergenza sanitaria e i conseguenti lockdown i venditori hanno iniziato a rivedere i valori al ribasso» commenta Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it.
L’analisi ha preso in considerazione i prezzi medi richiesti per gli immobili residenziali in vendita a ottobre e li ha confrontati con i valori rilevati a settembre e ad aprile, nel pieno del primo lockdown. A livello nazionale la cifra di ottobre risulta praticamente ferma rispetto a quella di aprile (-0,4%) ma il confronto con settembre dimostra che i costi hanno iniziato a scendere, perdendo in un solo mese l’1,7%.
Sempre seguendo la fonte di immobiliare.it, andando nel dettaglio delle diverse aree del Paese, sono le isole quelle in cui il calo è più evidente e in un mese il valore delle abitazioni è calato del 4,5%. Seguono il Nord Ovest, che perde il 2,8% su base mensile, il Nord Est (-1,9%), il Centro (-1,8%) e il Sud (-1,2%). Spicca la variazione mensile registrata in Sardegna, dove i costi delle case in un solo mese hanno perso l’8,5%, complice anche il consueto calo che ogni anno si rileva dopo l’estate. Anche in Trentino Alto Adige e in Valle d’Aosta la discesa dei prezzi a ottobre è stata particolarmente evidente (-4,6% su base mensile).
L’autunno segna un arresto e un conseguente calo anche nelle regioni in cui i prezzi, dopo la prima ondata, sembrava stessero tenendo e tornando a salire. Ad esempio, guardando ai numeri della Lombardia, si nota che il prezzo medio degli immobili in vendita a ottobre rispetto ad aprile è aumentato del 5%, ma nel confronto mensile è chiaro il nuovo trend al ribasso e si registra infatti un -0,8%. Anche Milano è coinvolta in questo generale calo dei prezzi e in città i valori delle case in vendita, in un mese, hanno perso oltre due punti percentuali (-2,2%).
“Stiamo monitorando costantemente l’andamento del mercato per capire se questo trend al ribasso proseguirà anche nei prossimi mesi – conclude Carlo Giordano – Se così fosse, da una parte i cali potrebbero servire a calmierare i costi nelle grandi città come Milano in cui l’accesso all’acquisto stava diventando complesso a causa del costante aumento dei prezzi; dall’altra, un nuovo ribasso potrebbe peggiorare la posizione dei venditori nelle aree in cui il mercato era già in difficoltà a causa di una minore domanda, come le province e le regioni del Sud”.
